A venda do imóvel durante a locação.
A Lei nº 8.245, de 1991, conhecida como Lei do Inquilinato, trata das locações de imóveis urbanos, prevendo diversas situações que podem ocorrer na locação, dentre as quais, a possibilidade de o imóvel ser vendido durante a locação, e disciplina a forma como pode ser feita a venda e o que deve ser observado pelas partes envolvidas em tal situação.
Conforme a previsão legal, se, durante a locação, o locador, que é o proprietário do imóvel, quiser colocá-lo à venda, pode fazê-lo, mesmo estando o contrato por prazo determinado, desde que dê ao locatário, o direito de preferência na compra, em igualdade de condições com terceiros. O direito de preferência se aplica nos casos de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, e as condições para exercício do direito estão previstas nos artigos 27 e seguintes da referida Lei 8.245/91.
O locador deve comunicar o locatário sobre a intenção de venda, mediante notificação, que deve conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente. Após ser notificado, o locatário terá prazo de trinta dias para manifestar, de forma inequívoca, a aceitação da proposta. Caso contrário, o seu direito de preferência caducará. Deve, no entanto, o locatário, observar que, se aceitar a proposta, e depois desistir do negócio, poderá responder pelos eventuais prejuízos do locador.
Por outro lado, se o imóvel for vendido enquanto estiver alugado sem que tenha sido dado o direito de preferência ao locatário, ele poderá reclamar do vendedor as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel. Tendo sido notificado o locatário do direito de preferência e não tendo optado pela compra do imóvel, o locador poderá vendê-lo a terceiros, e, nesse caso, o locatário deve permitir que o imóvel seja visitado e examinado pelos pretendentes à compra. Quanto aos horários de visitação do imóvel, é prudente que já constem no contrato de locação, mas também deve haver bom senso das partes envolvidas para que não haja conflito.
Embora durante o prazo determinado da locação o locador não possa denunciar o contrato para o locatário desocupar, pode vender o imóvel, e, nesse caso, se o comprador não quiser manter a locação, este pode denunciar o contrato pedindo que o locatário desocupe, mesmo estando a locação por prazo determinado. O adquirente só não poderá denunciar se, além de estar por prazo determinado, o contrato de locação também contiver cláusula específica prevendo a vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel. O adquirente tem até noventa dias do registro da compra para denunciar o contrato, notificando o locatário que não deseja manter a locação. Caso contrário, ficará sub-rogado na condição de locador, sujeito ao cumprimento das condições da locação previstas no contrato. Se o adquirente denunciar o contrato no prazo legal, o locatário terá noventa dias, a partir da notificação, para desocupar o imóvel.
Suzana Regina Zanella
Advogada da Guarida Imóveis
OAB/RS 46.541
Publicada em: 14/04/2015 06:40
