Dicas importantes para venda do seu imóvel
Como preparar seu imóvel para venda
Ninguém casa com uma noiva feia ou com um noivo desleixado.
E adquirir um imóvel – em especial se for o primeiro – é como um casamento. Pode ser para a vida inteira. Para encontrar o "noivo certo", se você pretende vender um imóvel, é necessário aliar preço justo a um bom estado de conservação.
Os imóveis malcuidados perdem competitividade e valor de mercado. Com tudo em ordem, a velocidade de vendas pode atingir até 1 ano dependendo da região e, sem uma boa conservação, pode ter certeza que o proprietário terá de baixar – e muito – o preço para fechar negócio. O futuro dono vai querer um gordo desconto para assumir o trabalho de procurar profissionais competentes, esperar pelo fim do quebra-quebra para ocupar o imóvel e correr o risco de gastar mais que o previsto.
Não é preciso "maquiar" a propriedade, nem esvaziar o bolso decorando ou equipando a casa. Até porque ninguém vai cobrir as despesas de armários embutidos ou outras benfeitorias. Isso, na hora da venda, é considerado "decoração", nada mais. O que conta, mesmo, é ter em ordem itens básicos como pintura, rede elétrica, parte hidráulica e boa conservação dos pisos. Se alguns desses pontos deixar a desejar, vai desvalorizar o imóvel.
Outro quesito fundamental: preço compatível com a realidade do mercado e da região. Antes de definir um valor, o ideal seria providenciar uma avaliação profissional, serviço que pode custar, geralmente, até um salário mínimo, mas compensa. E, como manda a lei de mercado, esteja sempre aberto a negociações
CUIDADOS A SEREM TOMADOS PELO VENDEDOR
-> É importante que a compra e venda seja realizada em reunião em que estejam presentes as partes interessadas, mesmo que o negócio esteja sendo intermediado por terceiro.
-> Não aceite simples informações verbais sobre a pessoa com quem está transacionando. Se o imóvel vai continuar em seu nome, é aconselhável pedir certidões negativas nos cartórios de distribuição da Justiça comum e federal, bem como ter certeza da capacidade de pagamento do comprador. Essas providências poderão evitar futuras dores de cabeça.
-> No documento de promessa de compra e venda ou de cessão de direito deverão comparecer duas testemunhas devidamente identificadas. Reconheça em cartório as firmas das partes.
CUIDADOS A SEREM TOMADOS PELO COMPRADOR
-> É importante observar na certidão de nascimento ou de casamento o estado civil do vendedor .Se for casado ou casada é obrigatória a assinatura do cônjuge. No caso de ser separado ou separada judicialmente, é importante verificar no documento de partilha qual a situação do imóvel em relação a eles. Havendo dúvida quanto à destinação do imóvel, exija a assinatura do ex-cônjuge.
-> Exija uma certidão de ônus reais, que pode ser obtida junto ao cartório de registro local. Verifique se nela existe alguma pendência como, por exemplo, hipoteca ou penhora do imóvel. No caso de partilha por separação judicial ou por inventário, veja se já foi devidamente averbada.
-> Exija também certidões de "nada consta", pessoais, dos vendedores emitidas pelas Justiças comum e federal. Lembre-se que tais certidões têm prazo de validade de apenas 30 dias e que na época do financiamento ou da transferência definitiva da propriedade serão necessárias novas, razão pela qual é importante saber de quem você está adquirindo o bem.
-> Na procuração (sempre por instrumento público, em caráter irrevogável e irretratável) a ser outorgada pelo vendedor à pessoa de sua confiança, deve constar os mais amplos poderes referentes ao imóvel, tais como para vender, ceder, transferir, contratar advogado e representar o vendedor perante repartições publicas. Deverá ser outorgada em caráter irrevogável e irretratável, devendo constar ainda que o procurador estará isento de prestação de contas.
-> Acautele-se para que o prazo negociado para a transferência do imóvel seja adequado ao seu orçamento. Verifique antes, junto ao banco, as condições de transferência. Informe-se sobre seu custo e valor das novas prestações.
-> Exija do vendedor uma planilha de evolução do financiamento, que pode ser obtida junto à instituição financeira. A planilha dará ao comprador uma visão financeira global do contrato, tais como eventual negociação de valores e prazos, valor das prestações, saldo devedor etc
-> Exija do vendedor os recibos originais de todas as prestações pagas até a data da venda. Assim, o comprador poderá comprovar os pagamentos, em caso de a instituição cobrar as parcelas atrasadas.
-> Estabeleça no contrato a obrigação de o vendedor fornecer todos os documentos, além de comparecer aos atos necessários à continuidade do financiamento ou à transferência da propriedade. Estabeleça multa no contrato para o caso de o vendedor não cumprir esta cláusula. É importante que você esteja ciente de que continuará vinculado ao vendedor até a efetiva transferência do financiamento/imóvel para o seu nome.
-> Se não estiver comprando o imóvel diretamente do proprietário, os cuidados devem ser ainda maiores; é importante que o conheça e que ele saiba que você está adquirindo o bem.
-> Caso não esteja adquirindo o imóvel do mutuário original, exija do corretor ou de terceiros toda a documentação relativa às transações anteriores. Verifique junto ao cartório onde foi lavrada a procuração que lhe está sendo substabelecida se ela não foi revogada. As procurações não devem ser outorgadas em nome próprio.
-> Não se deixe impressionar com eventuais facilidades oferecidas durante a negociação; cuidado para que elas não venham a resultar em problemas futuros. Este tipo de transação é vulnerável e problemas poderão advir, mas as cautelas devidamente tomadas poderão reduzir as probabilidades.
-> Lembre-se de que a propriedade do imóvel somente poderá ser considerada sua após o devido registro no Cartório pertinente.
-> Os cuidados aqui recomendados não dispensam o exame dos documentos em casos específicos, nem a orientação de um bom profissional, devidamente credenciado.
O ARTIGO ABAIXO FOI PUBLICADO NO CORREIO BRAZILIENSE de 30.07.2000, sob a responsabilidade da Jornalista Zuleika Lopes Reg. Prof. 456/02:
Conheça os golpes mais comuns dos contraventores.
1- O contraventor ganha a confiança do proprietário do imóvel. Assim que toma conhecimento que eles estão fora da cidade, seja por um final de semana, anunciam o imóvel. O pretendente a comprador se interessa e dá um sinal. No início da semana o comprador volta ao local para concluir o negócio e se depara com os proprietários verdadeiros. Aí é correr atrás do prejuízo.
2- O golpe do saldo devedor também é comumente aplicado. O contraventor anuncia o imóvel com uma prestação abaixo do valor de mercado e, ainda, diz ao interessado que existe uma liminar na Justiça para reduzir o saldo devedor. Quando o adquirente concretiza o negócio e resolve verificar a veracidade das informações, já foi lesado.
3- Um mesmo imóvel é alugado para duas pessoas diferentes num mesmo final de semana, sendo que os inquilinos dão a caução para segurar o imóvel. Isto tudo acontece diariamente com as pessoas que fazem alguma transação imobiliária, porque elas não tomam os cuidados principais para não serem ludibriadas e perderem, muitas vezes, as economias de uma vida.
PEÇA SEMPRE A CREDENCIAL DO CRECI PARA QUALQUER PESSOA QUE SE APRESENTE COMO CORRETOR. LIGUE PARA O TELE CRECI (47) 433-8233- PARA SABER INFORMAÇÕES A RESPEITO DAS IMOBILIÁRIAS. ENTRE EM CONTATO CONOSCO SEMPRE QUE FOR ADQUIRIR LOTE EM CONDOMÍNIO.
COMPRA E VENDA
Compra de Imóvel
A compra de um imóvel, tanto por envolver valores substanciais quanto por ser ato que obedece a formalidades legais para a sua consecução, deve ser cercada de cuidados e por isso é indispensável a assistência de um profissional especializado.
Se adquirido de particular, o comprador deve consultar um advogado para que tenha a certeza de que o negócio a ser realizado não lhe venha causar transtornos no futuro.
Quando adquirido através de uma imobiliária, o comprador terá maior segurança na transação, uma vez que as empresas intermediárias normalmente dispõem de serviço jurídico que a orientam. Entretanto, é indispensável conhecer a idoneidade da empresa, o que pode ser feito através de consulta ao Conselho Regional dos Corretores de Imóveis ou a órgãos de proteção ao consumidor, tais como PROCON, Delegacia do Consumidor etc.
Transferência por Procuração
Deve-se dedicar cuidado especial quando a transferência da propriedade é feita através de procurador, já que nestes casos é de se verificar, além das demais exigências de praxe, a validade e a autenticidade do instrumento procuratório. Veja-se o seguinte acórdão do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, publicado no DJSC de 13.01.2000:
"A venda de imóvel realizada em conseqüência de mandato não outorgado pelo seu proprietário, constitui ato jurídico nulo. A nulidade neste caso pode ser pronunciada pelo magistrado até mesmo de ofício, independentemente de alegação de qualquer interessado ou do órgão do Ministério Público, quando conhecer do ato ou de seus efeitos e os encontrar provados.
No sistema do direito civil pátrio, a nulidade de ato jurídico invalida os efeitos pessoais e reais que ele pudesse produzir, de modo que as partes devem ser restituídas ao estado anterior. E, em relação a terceiros, desfaz-se o direito que acaso tenham adquirido com fundamento no ato nulo ou anulado, porque ninguém transfere a outrem direito que não tem, segundo tem acentuado reiteradamente a doutrina."
Opção de Venda, uma questão de segurança
Consoante a Resolução-COFECI nº 492/96, os corretores e imobiliárias que anunciam publicamente imóveis de terceiros, sem estarem de posse de contrato escrito de intermediação imobiliária, com exclusividade, estão sujeitos a multas que podem variar de 1 (uma) a 3 (três) anuidades devidas ao Conselho Regional dos Corretores de Imóveis, podendo ainda serem cobradas em dobro, ocorrendo reincidência.
O normativo objetiva proporcionar ao contratante/vendedor um serviço de melhor qualidade a ser dispensado pelo profissional contratado, uma vez que a venda de um imóvel não está restrita a simples anúncio, mas a todo um trabalho a ser desenvolvido pelo corretor treinado para lidar tanto com documentação quanto com a negociação propriamente dita, o que normalmente não se consegue quando diversas pessoas estão anunciando o mesmo imóvel, hipótese em que o comprador muitas vezes sequer sabe a quem se dirigir para fazer uma boa compra.
Afora o comprometimento profissional do corretor, a Resolução na prática proporciona também maior segurança ao proprietário, visto que ao tornar pública a venda de um imóvel, abre-se a possibilidade de qualquer pessoa ter acesso ao seu patrimônio.
Importante, por conseguinte, que o proprietário firme contrato de prestação de serviço no qual estejam previstas as obrigações das partes, além de conhecer os corretores que acompanham os pretensos compradores, sendo que estes devem ser previamente selecionados em função da categoria do imóvel que desejam comprar, preço, capacidade e forma de pagamento etc.
